Die meisten Immobilien werden mit einem Annuitätendarlehen finanziert. Sie zahlen eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt. Als Sicherheit lässt die Bank eine Grundschuld im Grundbuch eintragen.

Am Anfang steht die Frage, welche Belastung für Sie tragfähig ist, nicht, wie viel die Bank maximal finanzieren würde. Neben der Rate zählen Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltung. Und es muss genug Spielraum für Rücklagen, Vorsorge und Vermögensaufbau bleiben.

Das Eigenkapital beeinflusst die Konditionen spürbar: Je geringer der Anteil, den die Bank finanziert, desto günstiger ist meist der Zins. Trotzdem sollte nicht jede Reserve in die Immobilie fließen. Gerade Selbstständige und Unternehmer brauchen Liquidität.

Im September 2026 liegen die Bauzinsen für zehn Jahre Zinsbindung je nach Eigenkapital und Bonität etwa zwischen 3,5 und 4,5 Prozent effektiv. Schon wenige Zehntelprozentpunkte machen über die Laufzeit mehrere tausend Euro aus. Beim Vergleich reicht der Sollzins allein nicht. Der effektive Jahreszins enthält zusätzliche Kosten und ist die bessere Vergleichsgröße. Ebenso wichtig sind die Vertragsbedingungen: kostenfreie Sondertilgungen, die Möglichkeit, die Rate zu ändern, und bei Neubauten die Bereitstellungszinsen.

Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zinssatz garantiert ist. Eine lange Bindung schafft Planungssicherheit, kostet aber meist einen Aufschlag. Eine kürzere kann günstiger sein, verlagert das Zinsrisiko jedoch in die Anschlussfinanzierung.

Die Tilgung bestimmt, wie schnell Sie schuldenfrei sind. Ein Beispiel: Bei 500.000 Euro Darlehen, 4,2 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die Rate rund 2.580 Euro im Monat. Nach zehn Jahren bleiben noch rund 376.000 Euro Restschuld. Mit 3 Prozent Tilgung steigt die Rate auf 3.000 Euro, die Restschuld sinkt auf rund 314.000 Euro. Wir rechnen beide Varianten durch, auch mit höheren Zinsen für die Anschlussfinanzierung.

Bei einer vermieteten Immobilie gilt eine andere Logik. Schuldzinsen sind steuerlich als Werbungskosten absetzbar, und im Mittelpunkt steht die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital. Dort kann eine andere Struktur sinnvoll sein als beim Eigenheim. Förderprogramme, etwa der KfW, lassen sich je nach Vorhaben einbinden.

Zur Finanzierung gehört auch die Absicherung. Banken bieten häufig eine Restschuldversicherung an, die oft teuer ist und nur eng leistet. Meist sinnvoller sind eine separate Risikolebensversicherung und die Absicherung Ihrer Arbeitskraft.

Der Ablauf ist klar: Wir klären Ihr Budget, vergleichen die Angebote von mehr als 400 Banken, prüfen den Vertrag vor der Unterschrift und begleiten Sie bis zur Auszahlung – und später bei der Anschlussfinanzierung.