Die Reihenfolge ist klar: Zuerst muss die Immobilie wirtschaftlich überzeugen. Erst dann geht es darum, sie steuerlich sinnvoll zu strukturieren.

Beim Kauf fällt Grunderwerbsteuer an, in Bayern 3,5 Prozent. Käufe zwischen Ehepartnern und in gerader Linie, etwa von Eltern an Kinder, sind davon befreit. Laufend kommt die Grundsteuer hinzu.

Bei vermieteten Immobilien sind die Mieteinnahmen zu versteuern. Gleichzeitig mindern Werbungskosten die Einkünfte: Schuldzinsen, Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen und die Abschreibung auf das Gebäude, nicht auf das Grundstück. Die lineare Abschreibung beträgt je nach Baujahr in der Regel zwei oder drei Prozent jährlich. Für bestimmte Neubauten gibt es zeitlich begrenzt zusätzliche Möglichkeiten. Die Abschreibung mindert das steuerliche Ergebnis, ohne dass Geld abfließt. Steuerliches Ergebnis und tatsächlicher Cashflow sind deshalb strikt zu trennen.

Vorsicht gilt bei Renovierungen kurz nach dem Kauf. Übersteigen die Kosten in den ersten drei Jahren eine bestimmte Grenze, sind sie nicht sofort abziehbar, sondern werden über die Abschreibung verteilt. Auch die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück beeinflusst die Abschreibung erheblich.

Beim Verkauf sind Gewinne aus vermieteten Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei, davor als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Selbst genutzte Immobilien bleiben unter bestimmten Voraussetzungen auch innerhalb der Frist steuerfrei. Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte kauft und verkauft, riskiert einen gewerblichen Grundstückshandel.

Mit wachsendem Bestand stellt sich die Frage nach der Struktur, etwa Privatvermögen oder vermögensverwaltende Gesellschaft. Bei der Übertragung auf die nächste Generation kommen Schenkung- und Erbschaftsteuer mit ihren Freibeträgen und Gestaltungen wie dem Nießbrauch hinzu.

Die steuerliche Beratung liegt bei Ihrem Steuerberater. Ich mache die wirtschaftlichen Auswirkungen sichtbar und stimme die Gestaltung mit ihm ab.