STEUERN BEI IMMOBILIEN
Steuern mitdenken. Aber nicht für Steuern investieren.
Vom Kauf über die Vermietung bis zum Verkauf oder zur Übertragung: Steuern begleiten eine Immobilie über ihre gesamte Lebensdauer.
Sie können eine gute Investition verbessern, eine schlechte aber nicht retten.
IMMOBILIEN & STEUERN
Vom Kauf bis zur nächsten Generation
Zuerst muss die Immobilie wirtschaftlich überzeugen. Erst dann geht es darum, sie steuerlich sinnvoll zu strukturieren.
Beim Kauf
Grunderwerbsteuer: in Bayern 3,5 Prozent.
Befreit: Käufe zwischen Ehepartnern und in gerader Linie, etwa von Eltern an Kinder.
Laufend: Grundsteuer.
Bei Vermietung
Mieteinnahmen sind zu versteuern; Werbungskosten mindern die Einkünfte: Schuldzinsen, Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen.
Abschreibung auf das Gebäude, nicht das Grundstück: je nach Baujahr in der Regel 2 oder 3 Prozent jährlich; für bestimmte Neubauten zeitlich begrenzt mehr.
Die Abschreibung mindert das steuerliche Ergebnis, ohne dass Geld abfließt – Steuerergebnis und Cashflow strikt trennen.
Kaufpreisaufteilung auf Gebäude und Grundstück beeinflusst die Abschreibung erheblich.
Vorsicht nach dem Kauf
Übersteigen Renovierungskosten in den ersten drei Jahren eine bestimmte Grenze, werden sie nicht sofort, sondern über die Abschreibung verteilt.
Beim Verkauf
Vermietete Immobilien: Gewinn nach zehn Jahren steuerfrei, davor privates Veräußerungsgeschäft.
Selbst genutzte Immobilien: unter Voraussetzungen auch innerhalb der Frist steuerfrei.
Mehrere Käufe und Verkäufe in kurzer Zeit: Risiko des gewerblichen Grundstückshandels.
Struktur und Nachfolge
Mit wachsendem Bestand: Privatvermögen oder vermögensverwaltende Gesellschaft?
Übertragung: Schenkung- und Erbschaftsteuer, Freibeträge, Nießbrauch.
Die wichtigsten Steuerregeln
Bei vermieteten Immobilien zählen vor allem Abschreibung und Spekulationsfrist. Bei Neubauten kann die degressive Abschreibung die Steuerlast in den ersten Jahren deutlich senken.
Wirtschaftlich durchrechnen, steuerlich abstimmen. Die Steuerberatung liegt bei Ihrem Steuerberater. Ich mache die wirtschaftlichen Auswirkungen sichtbar und stimme die Gestaltung mit ihm ab.
Steuern im Zusammenhang
Die Besteuerung berührt diese Themen:
Wirtschaftlichkeit zuerst. Steuern mitdenken. Strategisch strukturieren.
„Eine Immobilie sollte sich nicht wegen der Steuer rechnen. Sie sollte sich rechnen – und steuerlich sinnvoll strukturiert sein.“
