Wer in München eine Immobilie für 700.000 Euro kauft, braucht deutlich mehr als 700.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent, hier also 24.500 Euro. Notar und Grundbuch kosten erfahrungsgemäß rund zwei Prozent. Ist ein Makler beteiligt, kommt dessen Provision hinzu. Bewegliches Inventar wie eine Einbauküche kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden und mindert die Grunderwerbsteuer.

Dazu kommen Ausgaben, die in der ersten Kalkulation gern fehlen: Renovierung, Modernisierung, Küche, Einrichtung oder bei älteren Objekten bereits absehbare größere Maßnahmen. Erst daraus ergibt sich das tatsächliche Investitionsvolumen.

Kaufnebenkosten werden von Banken nicht als Wert der Immobilie angerechnet und sollten deshalb in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden. Je höher der Eigenkapitaleinsatz insgesamt, desto niedriger der Finanzierungsbedarf im Verhältnis zum Objektwert, was die Zinskonditionen verbessern kann.

Trotzdem ist es nicht automatisch sinnvoll, alles vorhandene Kapital einzusetzen. Nach dem Kauf muss ausreichend Liquidität bleiben: eine Sicherheitsreserve, Mittel für unerwartete Reparaturen und Geld für bereits absehbare Ausgaben. Erst was darüber hinaus verfügbar ist, steht für den Eigenkapitaleinsatz zur Diskussion.

Zudem bringt nicht jeder zusätzliche Euro Eigenkapital denselben Vorteil. Wir vergleichen deshalb Varianten: mehr Eigenkapital mit niedrigerer Rate gegenüber einer Lösung, bei der ein größerer Teil liquide oder investiert bleibt. Kapital in der Immobilie kann nicht gleichzeitig im Depot arbeiten.

Bei selbst genutzten Immobilien stehen Sicherheit und Tragbarkeit im Vordergrund. Bei Kapitalanlagen zusätzlich die Wirkung des Fremdkapitals auf Rendite und Risiko. Die richtige Eigenkapitalquote ergibt sich deshalb nicht aus einer Faustregel, sondern aus Ihrer gesamten Finanzplanung.