IMMOBILIENANALYSE & RENDITE
Was bleibt von Ihrer Immobilie wirklich übrig?
Ein gutes Exposé verkauft eine Immobilie. Eine gute Analyse zeigt, ob die Zahlen dahinter funktionieren.
Ich rechne jedes Objekt vollständig durch – bevor aus einem Angebot eine langfristige Verpflichtung wird.
IMMOBILIEN OBJEKTIV BEWERTEN
Die ganze Rechnung statt der schönsten Kennzahl
Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor taugen für einen ersten Vergleich – nicht für eine Entscheidung. Beide ignorieren Nebenkosten, laufenden Aufwand und Finanzierung.
1. Der tatsächliche Kapitalbedarf
Kaufpreis
plus Kaufnebenkosten
plus absehbare Investitionen
2. Die Nettomietrendite
Ertrag nach nicht umlagefähigen Kosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage
mit realistischem Ansatz für Leerstand
bei Eigentumswohnungen inklusive Hausgeld, Rücklage der Gemeinschaft und geplanter Sonderumlagen
3. Die Finanzierung
Zinsen sind Kosten, Tilgung baut Eigenkapital in der Immobilie auf.
Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch Vermögensverlust – bindet aber laufend Liquidität.
Ergebnis: monatlicher Cashflow und Eigenkapitalrendite.
4. Der Stresstest
steigende Kosten, Mietausfall, teurere Anschlussfinanzierung
Restschuld am Ende der Zinsbindung
Eine Wertsteigerung darf die Rendite verbessern, aber keine schwache Wirtschaftlichkeit schönrechnen.
5. Der Zustand
Anstehende Modernisierungen, energetische Maßnahmen und größere Instandhaltungen verändern den künftigen Kapitalbedarf erheblich.
Eine belastbare Entscheidungsgrundlage. Was die Immobilie kostet, was sie erwirtschaftet, welche Liquidität sie bindet – und wie sie im Vergleich zu anderen Verwendungen Ihres Kapitals abschneidet.
Immobilie im Zahlencheck
Die Analyse verbindet diese Bausteine:
Objekt verstehen. Zahlen rechnen. Fundiert entscheiden.
„Eine Immobilie sollte nicht deshalb funktionieren, weil man auf steigende Preise hoffen muss.“
