Die häufig genannte Bruttomietrendite – Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis – eignet sich für einen ersten Vergleich, nicht für eine Entscheidung. Ebenso der Kaufpreisfaktor, also wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Beide Kennzahlen ignorieren Nebenkosten, laufenden Aufwand und Finanzierung.

Die Analyse beginnt deshalb beim tatsächlichen Kapitalbedarf: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten plus absehbare Investitionen. Darauf beziehen wir die Nettomietrendite, also den Ertrag nach nicht umlagefähigen Kosten, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und einem realistischen Ansatz für Leerstand. Bei Eigentumswohnungen gehören Hausgeld, Rücklage der Eigentümergemeinschaft und geplante Sonderumlagen dazu.

Anschließend integrieren wir die Finanzierung. Zinsen sind Kosten, Tilgung dagegen baut Eigenkapital in der Immobilie auf. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil ein negativer monatlicher Cashflow nicht automatisch Vermögensverlust bedeutet, wohl aber laufende Liquidität bindet. Daraus ergeben sich der monatliche Cashflow und die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital.

Dann testen wir die Rechnung. Was passiert bei steigenden Kosten, einem Mietausfall oder einer teureren Anschlussfinanzierung? Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung? Eine mögliche Wertsteigerung kann die Gesamtrendite verbessern, sollte aber nicht nötig sein, um eine schwache laufende Wirtschaftlichkeit schönzurechnen.

Auch der Zustand zählt. Anstehende Modernisierungen, energetische Maßnahmen oder größere Instandhaltungen können den künftigen Kapitalbedarf erheblich verändern.

Am Ende steht eine belastbare Entscheidungsgrundlage: was die Immobilie kostet, was sie erwirtschaftet, welche Liquidität sie bindet und wie sie im Vergleich zu anderen Verwendungen Ihres Kapitals abschneidet.