Eine Immobilie ist nie fertig.

Die meisten Sanierungen scheitern nicht an der Technik, sondern an der Reihenfolge. Zuschüsse von KfW und BAFA müssen vor Beginn des Vorhabens beantragt werden. Wer erst beauftragt und dann fragt, hat die Förderung häufig verloren.

1. Der Plan

• Ein individueller Sanie­rungs­fahr­plan eines Ener­gie­be­ra­ters legt Maßnahmen und Reihenfolge fest.

• Er verdoppelt bei Ein­zel­maß­nah­men an der Gebäudehülle die förderfähigen Kosten für die erste Wohneinheit auf 60.000 Euro und kann einen Bonus von 5 Prozent auslösen.

2. Die Förderung (2026 neu geordnet)

• Das Gebäu­de­ener­gie­ge­setz ist durch das Gebäu­de­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz ersetzt; die 65-Prozent-Pflicht beim Hei­zungs­tausch ist entfallen.

• KfW-Hei­zungs­för­de­rung: ab 30 Prozent, für selbst nutzende Eigentümer mit Boni bis 70 Prozent; der Kli­ma­ge­schwin­dig­keits­bo­nus sinkt ab 2027 schrittweise.

• BAFA: 15 Prozent Grund­för­de­rung für Dämmung, Fenster und Türen.

• Ergänzend zinsgünstige KfW-Kredite.

3. Die Steu­er­al­ter­na­tive für Selbstnutzer

• 20 Prozent der Kosten, höchstens 40.000 Euro, verteilt über drei Jahre direkt von der Steuerschuld.

• Nicht kombinierbar mit Zuschüssen – welche Variante günstiger ist, hängt von Maßnahme, Einkommen und Förderquote ab.

4. Vermietete Immobilien

• Instand­hal­tung ist grundsätzlich sofort als Wer­bungs­kos­ten abziehbar; größere Aufwendungen lassen sich auf zwei bis fünf Jahre verteilen.

• Vorsicht in den ersten drei Jahren nach Kauf: Über 15 Prozent des Gebäu­de­kauf­prei­ses zählen die Kosten nur noch über die Abschreibung.

5. Die Finanzierung

• Rücklagen zuerst, Förderkredite vor Bankdarlehen.

• Läuft eine Zinsbindung aus, lässt sich die Sanierung oft in die Anschluss­fi­nan­zie­rung integrieren.

• Bei Eigen­tums­woh­nun­gen entscheidet die Gemeinschaft; ausreichende Erhal­tungs­rück­la­gen verhindern hohe Sonderumlagen.

Am Ende zählt das Ergebnis, nicht die Förderquote: geringere Energiekosten, ein höherer Marktwert und eine Immobilie, die auch in 20 Jahren vermietbar oder verkäuflich ist.