Nach dem Kauf verschwindet eine Immobilie oft aus der aktiven Planung. Die Finanzierung läuft, die Miete kommt, und jahrelang wird wenig hinterfragt. Dabei verändert sich die Lage laufend: Mieten entwickeln sich, Darlehen werden getilgt, Zinsbindungen laufen aus, Instandhaltungen werden fällig und Marktwerte verschieben sich.

Deshalb bewerten wir den Bestand regelmäßig neu. Maßgeblich ist das heute gebundene Eigenkapital, also der aktuelle Wert abzüglich der Restschuld, und der laufende Überschuss, der diesem Kapital gegenübersteht. Ein Objekt, das beim Kauf attraktiv war, kann Jahre später eine schwache Verwendung des darin gebundenen Kapitals sein.

Bei mehreren Immobilien reicht die Einzelbetrachtung nicht. Mehrere Wohnungen in derselben Stadt sind mehrere Objekte, aber keine Streuung. Ähnliche Objektarten, Mieterkreise oder wirtschaftliche Abhängigkeiten bündeln Risiken, die im Einzelfall kaum auffallen. Dasselbe gilt für die Finanzierung: Fallen mehrere Anschlussfinanzierungen in denselben Zeitraum, entsteht ein Zinsrisiko, das kein einzelnes Darlehen zeigt.

Auch die Liquidität verdient Aufmerksamkeit. Ein großes Immobilienvermögen stellt kaum kurzfristig verfügbares Kapital bereit. Modernisierungen, Leerstand oder Sonderumlagen können zum Problem werden, wenn Vermögen gebunden und zugleich hoch finanziert ist. Absehbare Investitionen an Dach, Heizung oder Fassade gehören deshalb frühzeitig in die Planung.

Schließlich stellen wir das Portfolio Ihrem übrigen Vermögen gegenüber: Depots, Liquidität, Altersvorsorge und Unternehmensbeteiligungen. Eine hohe Immobilienquote muss nicht reduziert werden, sie sollte aber bewusst gewählt und tragbar sein.

Aus der Analyse ergeben sich klare Entscheidungen: halten, Finanzierung anpassen, modernisieren oder in einzelnen Fällen verkaufen, weil das Kapital an anderer Stelle eine sinnvollere Aufgabe übernehmen kann.