Wer nicht gestaltet, für den entscheidet das Gesetz.

Ohne Regelung wird aus einer Immobilie im Erbfall meist eine Erben­ge­mein­schaft. Vermietung, Sanierung oder Verkauf brauchen dann Einigkeit – und im Streit kann jeder Miterbe die Tei­lungs­ver­stei­ge­rung beantragen. Ein guter Preis wird dabei selten erzielt.

1. Der Zeitpunkt

• Freibeträge stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung.

• Was heute übertragen wird, wächst außerhalb Ihres Nachlasses weiter.

• Keine Grund­er­werb­steu­er zwischen Eltern und Kindern sowie unter Ehepartnern.

2. Die Form

• Teil­ent­gelt­lich: Übernimmt das Kind ein Darlehen oder zahlt Geschwister aus, unterliegt der unent­gelt­li­che Teil der Schen­kung­steu­er; der entgeltliche kann bei vermieteten Objekten innerhalb der Zehn­jah­res­frist ein­kom­men­steu­er­pflich­tig werden.

• Familienheim: unter Ehepartnern zu Lebzeiten ohne Wertgrenze und ohne Behal­tens­frist steuerfrei übertragbar.

• Fami­li­en­ge­sell­schaft: größere Bestände schrittweise über mehrere Frei­be­trags­zeit­räume übertragen, während die Steuerung bei Ihnen bleibt.

3. Die Vorbehalte

• Nießbrauch: Sie behalten Mieteinnahmen oder Nutzung; sein Kapitalwert mindert den steu­er­pflich­ti­gen Wert der Schenkung.

• Rück­for­de­rungs­rechte, per Vormerkung im Grundbuch gesichert: bei Tod des Kindes vor Ihnen, Scheidung, Insolvenz oder Verkauf ohne Ihre Zustimmung.

Der Preis der Sicherheit

• Bei vollem Nießbrauch beginnt die Zehn­jah­res­frist für Pflicht­teils­er­gän­zungs­ansprü­che nicht zu laufen – Ausgleich braucht Pflicht­teils­ver­zichte oder klare Regeln.

• Geraten Sie innerhalb von zehn Jahren selbst in Not, kann die Schenkung zurück­ge­for­dert werden – im Pflegefall auch durch das Sozialamt.

Die Bewertung

• Seit 2023 setzt das Finanzamt Immobilien oft deutlich höher an.

• Ein Gutachten kann den niedrigeren Verkehrswert nachweisen.

• Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien zählen nur mit 90 Prozent.

Manchmal ist der Verkauf besser

• etwa für Gleich­be­hand­lung mehrerer Kinder oder wenn das Objekt Ihre Versorgung finanzieren muss.

• Nach zehn Jahren ist der Gewinn bei vermieteten Objekten steuerfrei; bei geschenkten läuft die Frist des Schenkers weiter.

Wer was wann erhält – und wovon Sie danach leben. Dieses wirt­schaft­li­che Konzept entwickle ich mit Ihnen. Die rechtliche Umsetzung erfolgt mit Notar, Steuerberater und bei Bedarf einem Fachanwalt für Erbrecht.