Nicht jede Immobilie muss klassisch getilgt werden.

Statt monatlich zu tilgen, wird parallel Kapital aufgebaut – und die Schuld am Ende auf einmal abgelöst. Das Darlehen bleibt endfällig in voller Höhe stehen. Ein Depot oder eine fonds­ge­bun­dene Ren­ten­ver­si­che­rung wird an die Bank abgetreten und löst die Schuld bei Fälligkeit ab.

Wann es aufgeht

• Wenn das Til­gungs­in­stru­ment nach Kosten und Steuern mehr erwirt­schaf­tet, als das Darlehen kostet.

Die Risiken

• Zinsen auf den vollen Betrag über die gesamte Laufzeit.

• Endfällige Darlehen sind häufig teurer als Annui­tä­ten­dar­le­hen.

• Nicht jede Bank akzeptiert jedes Til­gungs­in­stru­ment.

• Schwache Märkte kurz vor Fälligkeit hinterlassen eine Lücke, die aus anderen Mitteln oder per Anschluss­fi­nan­zie­rung geschlossen werden muss.

Selbst genutzt oder vermietet?

• Selbst genutzt: nur in Aus­nah­me­fäl­len sinnvoll.

• Vermietet: Schuldzinsen sind Wer­bungs­kos­ten. Bleibt die Schuld hoch, bleibt auch der Zinsabzug hoch – mit steigendem Steuersatz gewinnt dieser Effekt an Gewicht.

Depot oder Ren­ten­ver­si­che­rung?

• Depot: Erträge unterliegen laufend Ab­gel­tung­steu­er und Vor­ab­pau­schale.

• Fonds­ge­bun­dene Ren­ten­ver­si­che­rung: keine laufende Besteuerung; nach zwölf Jahren Laufzeit und ab 62 nur die Hälfte des Ertrags steu­er­pflich­tig. Dafür Kosten der Hülle, und der Aus­zah­lungs­zeit­punkt muss zur Fälligkeit passen.

Der Mittelweg

• Teiltilgung: Ein Teil wird klassisch getilgt, ein Teil bleibt endfällig.

• Das Til­gungs­in­stru­ment einige Jahre vor Fälligkeit schrittweise in schwan­kungs­arme Anlagen umschichten.

Eine Finan­zie­rungs­ent­schei­dung, kein Produkt. Til­gungs­er­satz setzt hohe Risi­ko­trag­fä­hig­keit, stabile Einnahmen und einen klaren Plan für den Fäl­lig­keits­tag voraus. Ob er sich für Ihr Objekt rechnet, zeigt der Vergleich nach Zinsen, Steuern und Kosten.