Immobilien gelten für viele als klassische Altersvorsorge. Der Gedanke ist nachvollziehbar: Bis zum Ruhestand wird die Finanzierung zurückgeführt, danach stehen mietfreies Wohnen oder regelmäßige Mieteinnahmen zur Verfügung. Ob diese Rechnung aufgeht, entscheidet sich aber lange vor dem Ruhestand.

Bei der selbst genutzten Immobilie entsteht der Vorsorgeeffekt über niedrigere Wohnkosten. Ist sie zum Ruhestandsbeginn entschuldet, sinkt das Einkommen, das Sie im Alter aus Renten und Vermögen brauchen. Mietfrei heißt allerdings nicht kostenfrei: Instandhaltung, Modernisierung, Versicherungen, Grundsteuer und Hausgeld bleiben und gehören realistisch in die Planung.

Vermietete Immobilien übernehmen eine andere Aufgabe. Sie können einen Teil des späteren Ruhestandseinkommens liefern. Maßgeblich ist dabei nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss nach Kosten, Instandhaltung und Steuern.

Der wichtigste Hebel ist die Finanzierung. Wir planen, welche Restschuld zum geplanten Ruhestandsbeginn voraussichtlich noch besteht, und richten Tilgung und Sondertilgungen darauf aus. Eine Immobilie, die mit Rentenbeginn noch erheblich belastet ist, entlastet den Ruhestand deutlich weniger als erwartet.

Wichtig ist außerdem die Unterscheidung zwischen Vermögen und Einkommen. Eine wertvolle Immobilie bezahlt weder Lebenshaltung noch Reisen noch Pflegekosten. Wer einen großen Teil seines Vermögens in Immobilien bindet, braucht daneben liquide Kapitalanlagen, aus denen im Ruhestand entnommen werden kann.

Deshalb vergleichen wir nicht pauschal „Immobilie oder ETF“. Ein breit gestreutes Wertpapierdepot lässt sich schrittweise aufbauen, flexibel entnehmen und ergänzt Immobilien sinnvoll. Immobilien bieten dafür Sachwerte und laufende Erträge.

Das Ziel ist eine Vorsorgestrategie, in der Immobilien eine klar definierte Aufgabe übernehmen – neben Renten, Kapitalanlagen und Liquidität.